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Zürich-Nord wartet auf neue Mieter
In der Stadt Zürich mangelt es chronisch an Wohnungen. Dennoch stehen im Norden der Stadt neue Wohnüberbauungen teilweise halb leer.
Von Janine Hosp
Es ist eine Wohnung, nach der viele Mieterinnen und Mieter suchen: 120 Quadratmeter gross, lichtdurchflutet, in hellen Beigetönen gehalten und mit allem Komfort ausgestattet: Geschirrspüler, Bodenheizung, zwei Nasszellen und Loggia. Preis: 2800 Franken inklusive - das ist nicht wenig, aber für eine Stadtwohnung auf dem freien Markt ist die Miete fair. Die Wohnung liegt im Margrit-Rainer-Hof in Neu-Oerlikon - und steht seit der Fertigstellung im Oktober leer. Es ist nicht die einzige: In den neusten Überbauungen in Zürich-Nord - Am Eschenpark, Binzmühlepark, Parkside, Margrit-Rainer-Hof, Bahnhaldenstrasse und Andreaspark - sind zwischen 12 und 55 Prozent der Wohnungen nicht vermietet. In der ganzen Stadt waren es am Stichtag, dem 1. Juni 2005, gerade einmal 0,07 Prozent.
Die Investoren - oft Pensionskassen oder Immobilienfonds - reiben sich die Augen: Seit Jahren ruft der Zürcher Stadtrat dazu auf, grosse Wohnungen zu bauen - Stichwort «10 000 Wohnungen in 10 Jahren» -, und zwar nicht nur bescheidene Heime, sondern auch Wohnsitze, die guten Steuerzahlern zu genügen vermögen. Eine Befragung hatte nämlich ergeben, dass viele (gut gestellte) Familien aus der Stadt ziehen, weil sie keine genügend grosse und attraktive Wohnung gefunden haben. Der Aufruf verhallte nicht ungehört: Seit 1998 sind in Oerlikon 1520 Wohnungen gebaut worden - ein Plus von 16 Prozent -, und fast die Hälfte hat vier oder mehr Zimmer.
Paare in Familienwohnungen
Wie sich jetzt aber zeigt, lassen sich gerade die grossen Wohnungen nur schwer vermieten. Es interessieren sich weniger Familien dafür als erwartet: «Im Margrit-Rainer-Hof wohnen viele berufstätige Paare zwischen 30 und 45 Jahren», sagt Josef Sigrist von Schaufelberger Immobilien. Die kleineren Wohnungen hingegen sind grösstenteils vermietet, vor allem an jüngere, mobile Personen oder an ältere, die ein urbanes Umfeld suchen und oft von ausserhalb zugezogen sind.
Weshalb stehen so viele Wohnungen leer? Beim Andreaspark, wo der Anteil leer stehender Wohnungen mit 55 Prozent am höchsten ist, heisst es, es liege an der fehlenden Infrastruktur. «Die Schule, Läden und Restaurants sind noch nicht gebaut», sagt Karin Schwerzmann, Kommunikationsbeauftragte der Investorin, der Real Estate Asset Management der Credit Suisse. Die Umgebung ist noch ziemlich unwirtlich: Der Bau steht am Rande des Entwicklungsgebiets Leutschenbach, im Dreieck Messe Zürich, Kehrichtheizkraftwerk Hagenholz und Fernsehstudio. Vielerorts wird dort gebaut - etwa am Andreaspark 2 mit weiteren 170 Wohnungen. Dennoch sind die Mieten so hoch, als stünden die geplanten Pärke bereits: Eine 4,5-Zimmer-Wohnung kostet zwischen 2400 und 3400 Franken. Dass die Wohnungen für Zürich-Nord grundsätzlich zu teuer sind, glaubt Karin Schwerzmann nicht: «Sie verfügen über einen hohen Ausbaustandard, und es hat eine gute Infrastruktur und attraktive Parkanlagen in unmittelbarer Nähe.»
Die Vermieter anderer Überbauungen ziehen unterschiedliche Erklärungen heran: «Es sind überall viele grosse Wohnungen im gleichen Preissegment gebaut worden», sagt Hansjörg Felix, der für die Kantag Wohnungen im Binzmühlepark vermarktet. Andere Vermieter vermuten, dass ihr Angebot durch Eigentumswohnungen konkurrenziert wird, die dank tiefen Zinsen momentan erschwinglich sind, oder dass das Quartier noch zu wenig lebt.
Für Alois Steiner indessen, Geschäftsleiter der Allgemeinen Baugenossenschaft Zürich (ABZ), ist der Fall klar: Die Wohnungen sind zu teuer für diese Lage. Im Regina-Kägi-Hof der ABZ vom Zürcher Vorzeigearchitekten Theo Hotz kostet eine 4-Zimmer-Wohnung nur um die 1400 Franken, keine steht leer. «Es zählt eben nicht die Lage und nochmals die Lage, wie stets behauptet wird, sondern der Preis und nochmals der Preis», sagt Steiner.
Nach Einschätzung von Urs Küng, Mitglied der Geschäftsleitung des Immobilien-Dienstleisters Intercity, sind grosse Wohnungen in Neu-Oerlikon sehr wohl gefragt, die Mehrheit der Projekte ist aber für die falsche Zielgruppe geplant worden: «Untersuchungen zeigen, dass das Quartier vor allem bei Personen aus dem Glattal, aus Zürich-Nord und der Ostschweiz gefragt ist. Diese wollen aber vor allem eine gute Infrastruktur und nicht durchgestylte Wohnungen. Viele können sich Mieten über 2500 Franken auch gar nicht leisten.» Seiner Ansicht nach müssen bei Bezug 80 Prozent der Wohnungen vermietet sein. «Sonst ist etwas falsch am Projekt.» Das Problem ortet er aber nicht nur bei den einzelnen Projekten, sondern auch bei der Quartierentwicklung.
Für das Image von Oerlikon sind die hohen Leerstände alles andere als förderlich. Mit den gestylten Neubauten wollte man auch das urbane Publikum gewinnen, das Oerlikon stets als biederes Familienquartier betrachtete. Die leeren Wohnungen sind dafür aber denkbar schlechte Werbung. «Wenn die Wohnungen lange leer stehen, ist dies ein schlechtes Zeichen für Oerlikon», sagt Alex Martinovits von der städtischen Fachstelle für Stadtentwicklung. Es frage sich dann auch, ob das wenig belebte Quartier noch sicher sei. «Aber an diesem Punkt sind wir nicht», betont er. Er nimmt an, dass die Wohnungsbesitzer eher die Mieten senken würden, als die Wohnungen über Jahre leer stehen zu lassen. Aber auch die Stadt bleibt nicht passiv: Sie hat eine Arbeitsgruppe eingesetzt, die bauliche Verbesserungen prüft und das Quartierleben fördern will.
Rabatte für Familien
Einzelne Vermieter gewähren inzwischen auch gezielte Mietzinsreduktionen. Im Margrit-Rainer-Hof etwa erhalten Familien einen Kinderrabatt, bei drei Kindern sind es 250 Franken pro Monat. Das hat zwar einige Mieter gebracht, andere haben aber bereits wieder gekündigt. Er sei zwar guten Mutes, sagt Josef Sigrist, dass alle Wohnungen vermietet werden können, kurzfristig werde das aber wohl nicht gelingen.
Tages-Anzeiger, 3.2.2006
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