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Stadt Zürich verlangt massiv höhere Mietzinse
Im Kreis 4 kostet eine städtische 5-Zimmer-Wohnung statt wie bisher 3200 Franken plötzlich 4082 Franken pro Monat - also fast 30 Prozent mehr. Nun rollt eine politische Debatte an.
René Staubli
In der vor drei Jahren renovierten 5-Zimmer-Wohnung im Haus zur Palme an der Zweierstrasse war eine Familie mit vier Kindern zu Hause. Als sie kündigte, fragten Nachbarn bei der städtischen Liegenschaftenverwaltung an, ob sie Nachmieter stellen dürften - natürlich wieder eine Familie, denn so lauten die Bestimmungen der städtischen «Verordnung über die Grundsätze der Vermietung». Das sei nicht nötig, beschied ihnen das Amt, man regle das schon selber.
Vergangene Woche hat die Stadt die Wohnung ausgeschrieben. Nicht wie üblich im «Tagblatt», sondern auf dem Internetportal Homegate. Und nicht mehr für brutto 3200 Franken, sondern für 4082 Franken, was einer Mietzinssteigerung von 27,6 Prozent entspricht. Dabei stehen keine Renovationen an.
Die zuständige Sachbearbeiterin sagte am Donnerstag dem Journalisten, der sich als Interessent ausgab, man bevorzuge klar eine Familie mit Kindern. Ob man eine finde, sei angesichts der hohen Miete aber fraglich. Wenn nicht, vermiete man auch an zwei Personen. Es lägen so viele Bewerbungen vor, dass sie fast die Übersicht verliere. Darunter seien bislang erst zwei Familien, die eine mit zwei Kindern, die andere mit einem.
Drei Gründe für Mietzinsexplosion
Jürg Keller, Vizedirektor der Zürcher Liegenschaftenverwaltung, begründet den happigen Aufschlag mit drei Faktoren:
1. Bauteuerung. Die Kantonale Gebäudeversicherung habe auf den 1.Januar 2008 bei allen Gebäuden die Summe, die ihr Wiederaufbau kosten würde, der gestiegenen Bauteuerung angepasst. Zusammen mit den höheren Unterhaltskosten und dem erhöhten Rückstellungsbedarf für spätere Renovationen mache dieser Effekt im Fall der Wohnung an der Zweierstrasse rund 5,5 Prozent aus.
2. Bewirtschaftung. Der Regierungsrat habe schon vor drei Jahren die Quote erhöht, welche die gemeinnützigen Vermieter für Unterhalt, laufende Abgaben und Kosten, Verwaltungsaufwand sowie Rückstellungen für spätere Renovation einkalkulieren müssen. Im Fall Zweierstrasse führe diese Anpassung zu einer Mietzinserhöhung von rund 6,5 Prozent.
3. Neubewertung. Statt wie bisher mit seinem tieferen historischen Anschaffungswert steht das Haus zur Palme seit kurzem mit dem wesentlich höheren Marktwert in den Büchern der Stadt. Wegen dieser bilanztechnischen Aufwertung müsse die Liegenschaftenverwaltung der Stadt mehr Zins abliefern. Im Fall Zweierstrasse führt das zu einem Mietzinsaufschlag von 15,6 Prozent.
Weil es mietrechtlich nicht möglich ist, die durch diese drei Faktoren bedingten Aufschläge bei laufenden Mietverhältnissen einzufordern, holt die Stadt dies bei Neuvermietungen auf einen Schlag nach, wie der Fall Zweierstrasse zeigt. Auf der Basis der aktuellen Fluktuationsrate wird es etwa 15 Jahre dauern, bis die Mietzinsaufschläge bei allen städtischen Wohnungen vollzogen sind.
20 Prozent Aufschlag oder gar 60?
Dabei sind nicht alle Mieter im gleichen Mass betroffen. Die Mietzinse der rund 6500 Wohnungen in den städtischen Wohnsiedlungen basieren auch in Zukunft auf den historischen Anschaffungskosten der Gebäude. Hier werden bei Mieterwechseln nur die Faktoren 1 und 2 in Rechnung gestellt. Bei den übrigen rund 2600 städtischen Wohnungen dagegen, die neu zum Marktwert bilanziert werden, schlägt auch der Faktor 3 voll durch.
Im Durchschnitt werden diese 2600 so genannten Fiskalwohnungen laut Keller bei der Neuvermietung 20 Prozent mehr kosten als bisher. Das sei aber wie gesagt ein Durchschnittswert. Je nach Gebäude werde es «zu weniger gravierenden, aber auch zu höheren Aufschlägen kommen». Niklaus Scherr, Geschäftsführer des Zürcher Mieterverbands und Mitglied des Gemeinderats, geht gar von Mietzinssteigerungen in der Grössenordnung von 50 bis 60 Prozent aus. Dies zeigten Modellrechnungen des Verbands, sagt Scherr.
Der Mechanismus wirft Fragen auf. Die Stadt bemüht sich, Familien günstigen Wohnraum zur Verfügung zu stellen und Personen zu unterstützen, die auf dem freien Wohnungsmarkt benachteiligt sind. Doch nun werden sich viele eine solche Wohnung nicht mehr leisten können.
Keller sagt, der Anteil an preiswerten städtischen Wohnungen sei nach wie vor hoch, auch bei den Fiskalwohnungen. Derweil überlegt die links-grüne Mehrheit in der GPK des Gemeinderats laut Scherr (Alternative Liste), die städtische Rechnung wegen der darin enthaltenen Höherbewertung der Liegenschaften nicht zu genehmigen. Zu dieser Frage werde es am 2.Juli eine harte Debatte absetzen.
Linke reicht Initiative ein
Am Mittwoch wollen Vertreter der Linken die Stadtzürcher Volksinitiative «für bezahlbare Wohnungen und Gewerberäume in der Stadt Zürich» einreichen. Die Initiative verlangt eine Anpassung der Gemeindeordnung. Danach soll es der Stadt Zürich erlaubt sein, alle ihre Liegenschaften zu historischen Anschaffungspreisen zu bilanzieren, womit die Mietzinserhöhungen grösstenteils abgewendet werden könnten. Es soll Druck auf den Kanton ausgeübt werden, die erzwungenen Aufwertungen rückgängig zu machen.
DER MARKT BESTIMMT DIE MIETEN
Die beiden Begriffe tönen harmloser, als sie sind: «Verwaltungsvermögen» und «Finanzvermögen». Zum Verwaltungsvermögen gehören Schulhäuser, Turnhallen und andere öffentliche Gebäude. Sie dienen der Aufgabenerfüllung der öffentlichen Hand, und deshalb fordert auch niemand, dass diese Immobilien rentieren müssen.
Auch die städtischen Wohnhäuser wurden lange Zeit als Verwaltungsvermögen behandelt. Denn auch sie dienen der Erfüllung einer öffentlichen Aufgabe: der Versorgung von Familien mit günstigem Wohnraum. Im Vordergrund stand immer die Kostendeckung, nicht die Rentabilität.
Doch die Zeiten haben sich geändert. Was der damalige Finanzvorstand Willy Küng (CSP) noch beizubringen vermochte - eine Ausnahmegenehmigung des Kantons -, erreichte sein Nachfolger Martin Vollenwyder (FDP) nicht mehr: Der Kanton wies alle Gemeinden und damit auch die Stadt Zürich an, ihre Wohnhäuser dem Finanzvermögen zuzuschlagen und alle zehn Jahre neu zu bewerten - und zwar zum Preis, den man bei einem Verkauf lösen könnte. Diese Neubewertung ist nun kürzlich vorgenommen worden.
Mit entsprechenden Folgen: Wenn eine Liegenschaft zum Verwaltungsvermögen gehört, ist die Basis für die Festlegung der Mieten der tiefe historische Anschaffungswert. Folge: Die Mieten bleiben günstig. Gehört eine Liegenschaft aber zum Finanzvermögen, ist die Basis für die Festlegung der Mieten der aktuelle Marktwert. Folge: Weil die Immobilienpreise explodieren, steigen auch die Mieten (siehe Artikel).
Nach hartem Ringen erreichte die Stadt immerhin, dass sie die 6500 Wohnungen der Wohnsiedlungen dem Verwaltungsvermögen zuschlagen konnte. Nicht aber die übrigen 2600 so genannten Fiskalwohnungen. Sie stehen nun statt wie bisher mit 460 Millionen Franken neu mit rund 560 Millionen in der städtischen Bilanz.
Von einer Kasse in die andere
Buchhalterisch gesehen, stellt die Stadt der Liegenschaftenverwaltung das Kapital für die Wohnungen zur Verfügung. Dieses Kapital lässt sie sich verzinsen. Wegen der Höherbewertung steigt dieser Zins um rund 3,5 Millionen Franken. Mit andern Worten: Eine städtische Behörde muss der andern jährlich 3,5 Millionen mehr zahlen. Das Geld holt sie sich bei den Mietern. Und das alles, weil der Kanton aus rechnerischen Überlegungen auf der Zuteilung dieser Wohnungen zum Finanzvermögen beharrt. (res)
Tages-Anzeiger 14.5.2008
Studenten fordern 1000 Billigwohnungen
Tausende von Studenten finden in Zürich keine günstige Bleibe. Nun macht der Studierendenrat bei der Leitung der Universität Zürich Druck: Diese soll mit der Stadt die Wohnungsnot lindern.
Stefan Häne
705 Franken: So viel Monatsmiete muss eine Studentin oder ein Student der Uni oder der ETH im Durchschnitt bezahlen. Der Studierendenrat der Universität Zürich (StuRa), das 70-köpfige Parlament der Studentinnen und Studenten, kritisiert diesen Betrag als «unverhältnismässig hoch» und zieht als Beleg eine Studie der studentischen Wohngenossenschaft Woko herbei. Die Befragung von 8000 Studenten hat Ende 2007 ein laut StuRa «alarmierendes Bild» ergeben. Viele Studierende, so das Résumé, leben bei den Wohnkosten über ihren finanziellen Verhältnissen. Das durchschnittliche Einkommen eines Studenten mit einem Teilzeitjob beträgt 1300 Franken pro Monat - die Wohnkosten fressen damit über die Hälfte des Lohns weg.
Eine weitere Erkenntnis: 15 Prozent der Studenten von Uni oder ETH - 6000 an der Zahl - können sich Wohnungen mit mehr als 500 Franken Monatsmiete nicht leisten. Ebenso gross ist die Zahl jener, die ein neues Zuhause brauchen, weil die Miete nicht tragbar oder das Zimmer zu klein ist. Viele befinden sich deshalb nahezu pausenlos auf Wohnungssuche. Dieser Zustand, so sagt der StuRa, habe negative Auswirkungen auf die Arbeitsleistung und die Studiendauer. Zudem würden wegen der Wohnungsnot etliche Studierende erwägen, ihren Hochschulabschluss in einer anderen Stadt zu machen.
Eine Entspannung ist nicht in Sicht. Die Woko, das Jugendwohnnetz (Juwo) und die Studentenheime können laut eigenen Angaben derzeit nicht mehr als 3500 Zimmer in der Preislage von 500 Franken anbieten. Zwar ist bei der ETH am Hönggerberg der Bau von 1000 Wohnungen für Studenten geplant (Science City); eine Ziellücke von 1500 Wohnungen bleibt aber bestehen. Der StuRa warnt zudem, die Situation werde sich im Zuge der Bologna-Reform weiter verschärfen, weil bei diesem System weniger Zeit für einen Job neben dem Studium bleibe, die Studenten den Gürtel also noch enger schnallen müssten.
Vor diesem Hintergrund wird der StuRa bei der Leitung der Universität Zürich Druck aufsetzen. An der StuRa-Sitzung von heute Mittwoch fällt der definitive Entscheid, der auf Grund der gemachten Meinungen im StuRa allerdings nur noch Formsache sein dürfte. «Die Situation muss sich dringend verbessern», sagt StuRa-Präsidentin Sylvie Michel. In einer koordinierten Aktion mit der Stadt und dem Kanton Zürich soll die Uni-Leitung für mindestens 1000 neue Wohneinheiten für Studierende in der Stadt Zürich sorgen. Wie Michel erläutert, kann dies nicht nur durch Neubauten geschehen, sondern auch durch den Kauf, das Mieten oder das Umnutzen universitätseigener, städtischer oder kantonaler Liegenschaften.
Vorstoss im Gemeinderat gescheitert
Der Vorstoss des StuRa ist eine Reaktion auf eine gleich lautende, aber gescheiterte Motion zweier SP-Politikerinnen im Zürcher Gemeinderat. Der Stadtrat anerkannte in seiner Antwort von Anfang April zwar die Notwendigkeit von günstigem Wohnraum. Die Stadt könne diesen jedoch nicht im Alleingang fördern, stellte er klar. Sie sei darauf angewiesen, dass die Hochschulen zumindest gleichzögen.
Tages-Anzeier, 15. Juni 2008
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