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Klubs, die neuen Stadtentwickler
Der vordere Teil des Kreises 5 mit seinen Klubs gehört zu den Aufsteigern unter Zürichs Quartieren. Das Trendquartier Escher Wyss hingegen gehört gemäss einer ZKB-Analyse nicht dazu.
Von Janine Hosp
Im Quartier Gewerbeschule herrschte vor der Auflösung der Drogenszene 1995 der Ausnahmezustand: Manche Orte wurden von Drogenabhängigen, Dealern und Freiern dominiert, immer mehr Schweizer Familien zogen weg, und selbst die Genossenschaften hatten Mühe, ihre günstigen Wohnungen zu vermieten. Heute hat sich die Situation nicht nur normalisiert, eine Analyse der Zürcher Kantonalbank (ZKB) zählt das Gebiet zwischen Hauptbahnhof und Hardbrücke gar zu jenen Standorten mit dem grössten Zukunftspotenzial.
Letztlich handelt es sich um eine Einschätzung des Marktes: Die Analysten der ZKB haben für ihre Arbeit die Profile der 70'000 Wohnungen in der Stadt Zürich ausgewertet, die zwischen Januar 2002 und Februar 2005 auf der Internetplattform www.homegate.ch angeboten wurden.
Wenn es um die künftige Entwicklung eines Quartiers geht, ist vor allem der Markt der Eigentumswohnungen von Interesse, denn Käufer machen sich eher als Mieter Gedanken darüber, ob der Standort auch nach Jahren noch attraktiv ist und ob sie die Wohnung allenfalls wieder verkaufen können. Die Analyse hat Urs Ledermann in Auftrag gegeben, dessen Immobilienfirma Ledermann Beteiligungen und Immobilien im Seefeld an der Wildbachstrasse die Wohnüberbauung Wildbachgut plant.
Die Goldküste drängt ins Seefeld
Das grösste Potenzial vermutet der Markt im Quartier Rathaus, dem etwas weniger noblen Teil der Altstadt rechts der Limmat. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in dieser zwar zum Teil lärmigen, aber zentralen und pittoresken Umgebung ist gross, das Angebot jedoch beschränkt.
An dritter Stelle folgt - nach dem Quartier Gewerbeschule - das Seefeld. Das lebendige Quartier steht bei einem urbanen Publikum schon seit Jahrzehnten hoch im Kurs, der Markt traut ihm dennoch eine weitere Attraktivitätssteigerung zu - wohl nicht zuletzt wegen des ständig wachsenden Ausgehangebots. Auch Urs Ledermann beobachtet, dass der Sog anhält: Vor allem Personen über 50 Jahre von der Goldküste interessieren sich für Wohnungen im Seefeld - ihre Kinder sind ausgezogen, das Haus ist leer, und weil sie wieder mehr Zeit haben, suchen sie eine Umgebung mit einem breiten Kultur- und Ausgehangebot. Dass hier die Mieten deutlich höher sind als im städtischen Durchschnitt, scheint Zuzüger nicht abzuschrecken: Die Lage alleine verteuert hier die Wohnungen um 25 Prozent.
Klubs wirken anziehend auf Zuzüger
Das Quartier Gewerbeschule ist wohl auf dem besten Weg, ein zweites Seefeld zu werden: Es ist ebenfalls zentral gelegen, verfügt über eine schöne Altbausubstanz, ein breites Kultur- und Ausgehangebot und ist bestens mit Läden und Schulen versorgt. Es liegt zwar nicht am See, aber immerhin an der Limmat, deren Ufer im Sommer d e r Treffpunkt ausgehfreudiger Zürcherinnen und Zürcher sind.
Hier spielt - zeitlich verzögert - derselbe Mechanismus wie im Seefeld. Mitte der 1980er-Jahre hatten dort das Restaurant Tres Kilos sowie die neu eröffnete Mühle Tiefenbrunnen mit dem Restaurant Blaue Ente und der Tanzschule und dem Fitnessklub Arena eine Initialzündung ausgelöst, im Quartier Gewerbeschule waren es zehn Jahre später das Kunstzentrum auf dem Löwenbräu-Areal, das Kino Riffraff sowie der Klub X-tra. Seither wächst das Ausgehangebot rasant. «Restaurants, Klubs oder Kinos können einen grossen Beitrag zur Entwicklung eines Quartiers leisten», sagt Marco Salvi, der an der ZKB-Analyse mitarbeitete. Sie übten eine grosse Anziehungskraft auf ein junges, urbanes Publikum aus, und sei dieses einmal da, folgten weitere Lokale.
Auch Alex Martinovits von der Stadtentwicklung Zürich kann sich vorstellen, dass sich das Quartier Gewerbeschule dem Seefeld oder der Altstadt annähert. Es zögen Personen hierhin, die ein zentrales und urbanes Umfeld suchten, sich aber gerade so gut im Seefeld oder der Altstadt niederlassen könnten. Der soziale Status der Bevölkerung sei allerdings noch deutlich tiefer als im Seefeld. Ähnlich wie im Langstrassenquartier wohnten hier viele junge, kreative Leute, die (noch) nicht viel verdienten. Gemäss Analyse liegen auch die Mieten der ausgeschriebenen Wohnungen noch leicht unter dem städtischen Durchschnitt.
Chance für das Langstrassen-Quartier
Nimmt man neue In-Lokale als vorauslaufende Indikatoren für eine Quartieraufwertung, könnte der nächste Aufsteiger der Einzugsbereich der Langstrasse im Kreis 4 sein: Auch hier richten sich trendige Lokale ein, und auf dem Kasernenareal und dem Gebiet an den Bahngleisen gibt es langfristig Platz für Neues.
Erstaunlich ist, dass der Markt respektive die Wohnungskäufer gegenüber dem benachbarten Trendquartier Escher Wyss skeptisch sind. Sie, die einen Standort zukunftsgerichtet beurteilen, halten sich hier mit dem Wohnungskauf zurück. Kleiner sind ihre Erwartungen derzeit nur noch gegenüber den Quartieren Langstrasse und Hirzenbach in Schwamendingen.
Tatsächlich gehen die Wohnungskäufer im Quartier Escher Wyss ein grösseres Risiko ein als zum Beispiel im Seefeld, denn heute kann niemand sagen, wie es sich entwickeln wird. «Seine Zukunft hängt davon ab, ob es in 20 Jahren auch noch hip ist», sagt Alex Martinovits. Die hippe und urbane Ausstrahlung sei gewissermassen sein Kapital: Heute glaubten manche Personen, hier etwas Besonderes zu finden, und seien deshalb bereit, hohe Preise zu zahlen. Entscheidend werde unter anderem sein, welches Publikum sich auf Dauer niederlasse: Sind es allein Stehende und Paare ohne Kinder, wird das Quartier wohl bis auf weiteres trendig bleiben - immer aber mit der Gefahr, es einmal nicht mehr zu sein. Familien hingegen seien weniger trendig, dafür beständiger.
Alex Martinovits glaubt aber nicht, dass das Escher-Wyss-Quartier so viel schlechter dasteht als die Aufsteigerquartiere; die vielen Eigentumswohnungen, die in Escher Wyss in den vergangenen Jahren erstellt worden sind, verzerrten das Bild.
Kein Aufstieg am Stadtrand
Wenig Potenzial sieht der Markt für Randquartiere wie Schwamendingen, Seebach, Altstetten oder Leimbach. Daran vermochten auch die Aufwertungsprojekte der Stadt nichts zu ändern. «Die meisten Stadtquartiere sind im Zuge der Reurbanisierung aufgestiegen, jene an den Rändern hingegen sind stehen geblieben», stellt Alex Martinovits fest. Sie hätten nicht von den gut ausgebildeten und zahlungskräftigen Zuzügern profitiert wie die zentralen Quartiere. In den Randquartieren bestehe aber nur schon wegen der beschränkten finanziellen Möglichkeiten der Bevölkerung keine grosse Nachfrage nach teurerem Wohneigentum.
Überraschend ist auch, dass der Markt nicht mehr Potenzial sieht für an sich gefragte Wohnquartiere wie etwa in der Enge oder am Zürich- und am Adlisberg. Dort, so erklären die Analysten der Kantonalbank, sei das Potenzial schon weit gehend ausgeschöpft.
Tages-Anzeiger, 19.10.2005
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