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Der Reiz der Reits
Noch werden hierzulande keine Wohnsiedlungen im grossen Stil an internationale Finanzinvestoren verkauft. Allerdings gibt es bedenkliche Tendenzen.
Von Daniel Stern
Kommen die Heuschrecken? Dieser Frage geht der Zürcher MieterInnenverband am 10. Mai an einer Podiumsdiskussion nach. Geht es dabei um Insektenbefall? Nein. An der Veranstaltung wird über Entwicklungen im Wohnungsmarkt diskutiert, zum Beispiel die in Deutschland, wo sogenannte Private Equity Fonds im grossen Stil städtische Wohnungen aufkaufen. 47 600 Wohnungen der kommunalen Wohnungsgesellschaft erwarb beispielsweise das US-Investmentunternehmen Fortress vor einem Jahr in Dresden.
Solche Firmen nehmen laut dem deutschen Mietrechtsaktivisten Knut Unger keine substanziellen Renovationen der Häuser vor, sondern lassen meist nur die Fassaden neu anstreichen. Die Mietzinse steigen dennoch: «Die Mieten garantieren konstante Einnahmen, und der Gewinn kann fast sofort realisiert werden.» Laut Unger finanzieren die Unternehmen ihre Käufe bis zu neunzig Prozent auf dem internationalen Kapitalmarkt. Und die Finanzierungskredite, die diese Firmen erhalten, werden selber auch wieder auf dem internationalen Finanzmarkt gehandelt.
Steigende Renditen
Drohen ähnliche Szenarien auch in der Schweiz? Der Geschäftsleiter des Zürcher MieterInnenverbands, Niklaus Scherr, beruhigt: «Anders als in Deutschland steht der gemeinnützige Wohnungsbau der Schweiz nicht zum Verkauf.» Viele Baugenossenschaften haben spezielle Klauseln in ihren Statuten, die einen Verkauf an gewinnorientierte Unternehmen ausschliessen. Allerdings sieht Scherr bei den Wohnliegenschaften, die privaten BesitzerInnen und institutionellen Anlegern wie Pensionskassen und Versicherungen gehören, eine schleichende Tendenz zu höheren Renditen. «Der Druck ist deutlich gestiegen, die Bewirtschaftung wird aggressiver», sagt Scherr. In den letzten Jahren haben viele Pensionskassen Immobilien verkauft und dafür in Immobilienfonds investiert, die dementsprechend kräftig gewachsen sind.
Diese Fonds stehen im Wettbewerb zueinander und versuchen, ihre Rendite möglichst hochzuschrauben. «Zum Glück unterliegen die Fonds relativ scharfen Bestimmungen zum Schutz der Anleger», sagt Scherr. So sind etwa Speku- lationsgeschäften enge Grenzen gesetzt. Private Aktiengesellschaften wie etwa Allreal, die ehemalige Immobiliengesellschaft der Waffenfabrik Oerlikon-Bührle, unterliegen jedoch weniger Einschränkungen. Allreal gehört nicht nur zu den grossen BesitzerInnen von Wohnliegenschaften in der Schweiz, sondern verdient gleichzeitig auch als Generalunternehmerin Geld mit dem Bau von Häusern. Internationale Private-Equity-Firmen wie das erwähnte US-Unternehmen Fortress, die in Deutschland gross in den Wohnungsmarkt einsteigen, sind in der Schweiz zurzeit nicht möglich. Die Lex Koller schränkt den Erwerb von Liegenschaften durch AusländerInnen stark ein.
Allerdings gibt es in der Schweiz Bestrebungen, das Immobilienwesen FinanzinvestorInnen zu öffnen. So fordern bürgerliche Kreise die Abschaffung der Lex Koller. Die Schweizer Immobilieninvestoren, allen voran die grossen Versicherungen, sind damit jedoch nicht unbedingt glücklich, wie Martin Kuonen vom Dachverband der Schweizer Immobilieninvestoren sagt. Man fürchtet die ausländische Konkurrenz und einen Anstieg der Preise.
Weniger Probleme sieht die Immobilienbranche hingegen bei den sogenannten Real Investment Trusts (Reits). Reits sind spezielle Immobiliengesellschaften, die vom Staat steuerlich begünstigt werden. Sie zahlen keine Gewinnsteuern, müssen dafür jedoch, je nach Land, zwischen achtzig und neunzig Prozent ihres Gewinns an die AktionärInnen abliefern. Erst bei ihnen fällt eine Steuer an, es findet also keine Doppelbesteuerung statt. Das Problem mit diesen Reits ist, dass sie AnlegerInnen anziehen, die auf kurzfristige Profite aus sind und eher auf die jeweiligen Quartalsergebnisse der Firma schauen als etwa darauf, ob die Häuser ökologisch und sozial verträglich renoviert werden. Ausserdem besteht bei der Schaffung von Reits die Gefahr, dass Firmen und Pensionskassen, die Immobilien besitzen, diese an Reits verkaufen, die die Profite aus den Häusern auszureizen vermögen.
Massive Steuerausfälle
Nationalrat Hans Kaufmann (SVP) hatte 2005 in einem Postulat den Bundesrat aufgefordert, den gesetzlichen Rahmen für Reits zu schaffen. Angesichts der Situation im Ausland, wo in den letzten Jahren in einem Land nach dem anderen Reits eingeführt worden seien, «riskiert die Schweiz, einmal mehr ins Hintertreffen zu geraten», schrieb Kaufmann zur Begründung. Und weiter: «Die Steuerausfälle dürften gering sein.» Inzwischen ist Bundesrat Rudolf Merz allerdings zum Schluss gekommen, so sein Sprecher Dieter Leutwyler, dass die Einführung von Reits eben doch zu massiven Steuerausfällen führen würde. Reits wurden deshalb vorderhand aus den Traktanden gestrichen.
In Deutschland ist ein entsprechendes Reits-Gesetz Ende März durch den Bundestag verabschiedet worden. Der Bundestag hat allerdings auf Druck der MieterInnenverbände und des linken Flügels der Sozialdemokratischen Partei die Reits in ihrem Handeln etwas eingeschränkt. So dürfen sie etwa keine Wohnungen kaufen, die vor 2007 gebaut wurden.
Wochenzeitung Nr. 18, 3.5.2007
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